深圳房价连跌13个月 购房解决居住主流路径受到动摇

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10月份过去,深圳楼市面貌并无大改,依然保持成交量平稳、价格微降的局面。

  最新的备案数据显示,10月,深圳一手住宅共成交2792套,环比增加2.35%,成交27.9万平方米,环比增加2.27%;同期的成交均价为54288元/平方米,环比减少0.05%。

  这已是深圳一手住宅价格连续下跌的第13个月。对比2016年10月,彼时“深八条”出台,深圳当月一手住宅均价是55611元/平方米。此后至今,深圳每月房价以数十元或百元的均价下行,跌幅稳定又微妙。

  此际,深圳楼市仍处于政策、资金面双紧的状态。同时,从中央到地方政府均鼓励发展住房租赁市场,购买房产解决居住问题的主流路径受到动摇。

  一手住宅价格稳定微跌的背后是市场供应量的减少。深圳中原监测数据显示,10月,深圳共10个项目入市,仅三项目含住宅,一手住宅整体开盘销售率为26.8%。并且,10月后两周市场上无住宅项目入市。

  获批的项目同样数量较少。据深圳中原数据,整个10月,深圳仅4个项目获得批售,其中只有一个项目含少量住宅,其他项目均为商住及办公产品。

  若加上商住及办公产品,今年10月深圳市新建商品房成交4473套,环比上升3.0%,成交面积为39.11万平方米,环比下降9.4%;成交均价为54841元/平方米,环比下跌10.3%。

  与易受到成交结构、限价等因素影响的一手新房市场相比,二手数据更能反映真实的市场。

  来自深圳市的官方备案信息显示,2017年10月,深圳成交二手住宅4476套,环比减少22.22%,同比下降29.28%;成交面积为37.65万平方米,环比减少21.86%,同比减少28.63%。

  行业内通用的规则是,月度二手成交套数低于5000套时,房价趋势向下;但月度成交介于5000~8000套时,房价平稳;而月度成交在8000套以上时,房价上行。

  深圳中原总经理郑叔伦表示:“10月深圳房地产市场整体表现平淡,政策面压力导致了二手成交骤降。”

  价格方面,根据Q房网云房源大数据统计,10月,深圳二手住宅成交均价为54456元/平方米,环比上涨0.84%,同比上涨15.36%。

  易居研究院智库中心研究总监严跃进表示,近日,金融层面的管控加强,居民房贷放款缓慢、利率上升,使得房屋买卖的杠杆比例降低,导致交易规模处于低位。

  10月的结束意味着传统旺季“金九银十”的结束。成色不足已成事实。

  相关机构数据库统计显示,从2013年开始,深圳新房市场在“金九银十”时期的表现均不俗。从成交面积来看,新房市场的成交面积在2015年获得最大值为95.1万平方米,后两年因为供给减少所以成交面积有所回落。而今年9月和10月总共成交面积55.2万平方米,仅为前年的六成水平。

  接下来的11月、12月,是房企冲刺业绩的关键时刻,有资金压力的房企多数会选择在年底促销走量。来自深圳中原的监测数据显示,年底深圳有望迎来新房入市的高峰期,共42个项目计划入市。

  来自相关机构的数据指出,截至2017年10月底,深圳商品住宅可售量为28507套/311.94万平方米,较上个月减少36.51万平方米,环比降低10.48%,同比减少18.13%,去化周期为12.62个月,较上月缩短2.38个月,较去年同期延长0.12个月,去化周期从4月份以来持续缩短。


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